xxxxx外墙的房子怎样，可以买吗？

根据外墙面的种类来确定某个房子是否可以买，是很多人采用的衡量方法，甚至很多银行根据外墙面种类确定是否同意贷款或者是否需要检测报告。

多数人认为批灰plaster的房子是最有可能漏水的。我们检测到的最漏的，最潮湿的房子的外墙面恰恰不是批灰的。

再次强调，漏水房的成因和外墙没有直接的关系，是设计，施工，用料等综合因素导致的。

由于隐私的原因，这里不便透露这个房子的任何细节，大家也不需要关心它的外墙面是何种材料。漏水的原因是房顶设计缺陷，内藏雨槽设计缺陷以及缺乏维护，防火墙防水问题，挡土墙防水问题，水泥外墙防水问题，各种管线设施在房顶和外墙的穿孔缺乏有效防水板，窗户安装问题等等。实际我们检测到的漏水房的漏水原因基本上和外墙面的种类没有直接的关系。

相反目前有一种趋势是批灰外墙的房子整体表现要好于其它外墙材料的房子。原因很简单，大部分有严重问题的批灰外墙的房子或者没有办法拿出来卖，或者已经换了外墙。剩下的批灰的房子大都是表现不错的所谓的疑似漏水房。

如果采用回避批灰外墙的房子的做法至少不会导致犯错误，千万不要认为只要外墙不是批灰的房子就可以买。

常见问题 - 室内墙壁裂缝

室内墙壁裂缝的原因和严重性是海外买家或新移民首次购房者经常问到的问题。由于太多次被问到，甚至有几次这类现象是客人决定找人做检测的唯一原因，这里不妨做个简单的解释，希望对有同样问题的人能有所帮助。

中国大陆的大部分房屋都是在钢筋混凝土的楼房内。内墙基本都是在砖墙或者水泥墙上面直接批灰。墙壁的裂缝很少见，即使有，也基本上很小。墙壁批灰的问题主要体现在起皮或者暴漆，而不是横向或者纵向的裂缝。

在新西兰内墙主要是在木结构框架上面安装10毫米厚的石膏板。石膏板是多数是1.2米宽横向或者纵向对接，靠胶和螺丝固定在木结构框架上。接缝处靠纸质绷带和2毫米左右的批灰来衔接。由于木结构房的不稳定性和自然的风干收缩，这种收缩导致的裂缝几乎在每一个房子里都会出现，至少是在某个时段会出现。当然质量好或稳定性好的房子裂缝相对少，反之施工质量差的内墙裂缝相对多。内墙裂缝只能尽量减少，但无论如何是没有可能完全避免的。

一般来说如果发现在某些窗户和门的上下方两侧出现一些纵向裂缝，宽度在1毫米之内，且比较均匀，除此以外没有其它连带问题，诸如：水渍，暴漆，松软，变色，发霉，不规则裂缝，侧向裂缝，宽窄不均裂缝，墙面沿着裂缝出现位移等等，这种内墙裂缝一般不会意味任何重大问题。

这类的伸缩裂缝会逐渐趋于稳定，大部分可以通过后期的批灰修补来解决。有个别的裂缝会在批灰修补后出现反复，但可以通过增加伸缩缝来控制。
如果某个房子有重大结构，漏水或者地基问题，它的表现不会仅仅体现在内墙出现横向纵向裂缝上，一定会有其它更为典型的表现，诸如地面或门窗不平，房顶问题，地基周围裂缝，外墙不规则移动等等。

有关检测资格

根据新西兰相关标准NZS4306规定：

1. 检测人员需有适合的包括房屋检测在内的建筑行业相关经验
2. 为相关行业协会会员，或者持有相关学历
3. 可熟练运用房屋检测专用工具

有几点误区需要澄清：

• 国家没有硬性规定，检测人员必须是：master builder, certified builder, registered builder, qualified builder，但必须有足够相关经验. 
• 国家没有相关针对房屋检测的行业协会，没有所谓的从业资格认证，没有所谓的资质

有意思的是，Certified Builders Association 以及 Master Builders Association都委婉的表述不希望他们的成员从事购房检测这种高风险行业：请参考NZ Herald的相关新闻

大家不约而同把这一行当拱手让给Institute of Builder Surveyors, 但有兴趣的人可以打电话给所有这个协会网站上所列的building surveyor，看看是否能够找到一个做购房检测的人-prepurchase inspector. 我很想搞清楚，目前是否有哪个行业协会站出来主动承担规范购房检测这一市场。

本人有8年建筑行业经验，2年房屋检测经验

本人持有建筑监理文凭 - National Diploma in Construction Management

本人为房屋署注册二级监理和木匠 - DBH Licensed Building Practitioner Site 2 and Carpentry (LBP)

本人通过如下国家建筑检测师学院(NZIBS) 培训课程：

1. Property of moisture - 水的特性

2. Forensic techniques - 房产诉讼案件调查技巧

3. Identification of risk elements - 鉴别房屋风险点

4. Recording and reporting - 记录和报告

5. Decay, fungi & mould - 腐烂，霉菌和霉斑

6. Repair process based on site investigation - 基于现场调查的修复程序

7. Condition/compliance reporting - 房屋状况及规则符合报告

8. Asset management, maintenance planning - 房产管理及维护计划报告

有关木结构湿度-regarding timber moisture content

经常看到一种报告叫做湿度报告moisture report，里面罗列了一大堆数字，是所谓检测记录的湿度。最近又有人打电话说签订了购房合同，条件是木结构是否是药物处理的-subject to timber treatment。也经常接到很多电话询问有关湿度问题，是否有“安全湿度”-moisture threshold 这一概念呢?

首先要澄清我们如何获得木结构的湿度-timber moisture content。严格上来讲，除非我们用钻孔的开放式检测，我们无法真正得到木结构的湿度，即使我们用开放式检测，我们也只能得到局部的木结构湿度。更严格讲，只有通过对木头烘干前后的重量对比才能够真正得出木头的湿度，其他的测湿方式都有各自的局限性。

我们当然会用一些非侵犯性的测试仪来检测木结构的湿度，但局限性很多，准确性要结合具体检测人员的实践经验。注意，用红外摄像也不能够得到准确的木结构湿度：红外反映的是物体表面温度，和湿度没有对等关系。

一般的非侵犯性测湿仪的检测深度不超过40mm，如果石膏板加上木墙裙的厚度是20mm，那测湿仪的范围是可以达到木结构的。但测湿仪的范围是在0-40mm之间，所以显示的数字不只代表木结构，如果测湿是在卫生间的瓷砖地面的话，测湿仪显示的是瓷砖，水泥胶，防水膜，木地板等的综合指数。

而且这种湿度指数并不能够转换成为湿度百分比，只能作为参考的根据用于和正常干燥部位的指数进行对比。所以如果你们手里有湿度报告，我首先要怀疑这一报告是如何做出来的。目前世界上还没有任何一种仪器可以通过非侵犯检测方式（non-invasive testing）来得出墙板背后的具体的木结构湿度。

很多检测报告都会说明，如果木结构湿度在18%以上，就有可能腐烂，进而18%被很多人认可为安全湿度。实际上到底湿度是多少才能导致腐烂，目前科学界没有结论。如果我们说得具体一些：

真菌的繁殖爆发湿度（trigger point for fungal decay)大约在30%，意思是，在干燥的环境下，即使湿度达到18%，真菌也不会泛滥。但真菌的存活环境湿度（survival environment for fungal decay）大约是18%-70%左右，意思是如果腐烂已经形成，那即使是湿度降到18%，腐烂也不一定会停止。

那木结构的湿度如果超过18%，是否意味着房子漏水呢？未必。木结构的湿度和周围的空气环境有很大的关系。如果空气的湿度长期保持在100%，那木结构的饱和湿度大约可以达到30%。我们检测过的几个Titirangi 的房子，冬天半地下地基部分的木结构湿度在25%左右，是和Titirangi的森林环境有关系。所以在那里盖房子，政府对房屋设计和木结构药物处理有特殊要求就不足为奇。分析是否漏水，我们不能根据单独的湿度来做结论，要根据怀疑点（subject point)和安全点(reference point)的读数对比来做结论才有可能合理。

总而言之在进行pre-purchase inspection (购房检测）时，由于检测方法的限制（买家不能对要购买的房屋进行侵犯性检测）木结构湿度不能够作为评价房子是否是漏水房的依据，而且事实上也无法真正得到木结构的百分比湿度。

其实房子是不是漏水房，最关键的是要看它的设计和施工工艺，所以检测人员需要懂建筑（construction)和建筑理论(building science)。注意这两个方面是有区别的，前者是知道怎样建房子，后者是懂得材料，建筑方法，工程学等的物理和化学表现。检测仪器只能是辅助工具，不能成为检测的全部。就好比：靠花钱买好设备是不可能成为好医院的，一定要有好大夫才是关键。

淋浴房墙面材料

最近有若干咨询淋浴房瓷砖铺设的电话，不妨在此做简单说明，便于大家参考：

如果墙壁是瓷砖，地面是成型塑料（acrylic base），出问题的概率会很高。因为瓷砖墙面并不防水，这也是为什么瓷砖背后要有防水膜（waterproof membrane）的原因。

水一旦在瓷砖背后形成，受重力影响向下流，需要有适合的通路排出。当地面是瓷砖时，墙砖背后的水会流到地砖的下面，然后顺地面斜坡流向地漏。

如果采用成型底托（acrylic base），底托的周边会堵住墙砖的底部，这样一旦墙砖背后进水，不能够顺利排出，堵在背后形成水坝，天长日久导致漏水，对墙体形成损坏。

如何看待针对同一个房产的不同检测报告

我们经常对其他检测公司所出的检测报告提出质疑，也经常有其他检测公司对我们的报告提出质疑，这在房屋检测行业里是稀疏平常的事情。 最典型的例子是在漏水房调节法庭上原告和被告的建筑专家永远都会持不同见解。我们会下意识维护我们的意见，但不排除我们会有错误的见解，就好像任何大夫都有可能误诊。

我们收到一位客人转给我们的一份卖方出具的报告，意图是证明我们所提出的问题不是严重问题。客人当然希望我们对此进行评论。

我们没有做过多的解释，建议客人如果质疑我们的服务，可以找相关机构投诉，但就如下几点提醒了客人：

1. 卖家的检测报告只对卖家有法律效力，买家可以相信，但如果报告有任何误导，属于自愿；
2. 每一个检测人员的专业不同，侧重点不同，检测方式，时间，所用工具，天气等不同，所得结论很可能不同；
3. 检测报告的针对性很强。往往针对买家的关注点不同，报告的侧重点也不同。有些买家只关心房子是否是漏水房，有些买家希望罗列任何细小问题用来作为和卖家进一步谈判的筹码，有些买家不做任何指示，完全由检测人员自己决定，有些买家希望口头描述和书面报告分别针对不同目的，等等；
4. 在犹豫时，最好咨询自己的律师，看看他认为谁的意见应该采纳；
5. 再次明确合同方：买家和卖家的检测人员没有任何合同关系。
6. 我们的忠告：欢迎对我们的意见提出质疑，但请您雇佣您自己的检测专家。

全新房是否需要检测

检测是我们的职业，所以我可以轻易给你100个理由告诉你为什么需要检测，即使是全新房，我们也可以轻易说服你做个检测。在我们检测的房屋里，全新房有一塌糊涂的，老房子有无可挑剔的。

在我们代理诉讼的案子中，几乎所有漏水房都是有CCC的。就这一点说，CCC并不意味着一切。

政府检测的是与建筑法规有关的方面--Building Code Comliance；我们的检测是有针对性的：根据不同客户的要求，侧重点可能放在任何方面:工艺，细节，潜质，空间布局等等政府检测所不涉及的方面。

我们的客户群以年轻人为主，其中有很多买全新房子的，虽然他们没有详细问过是否新房子需要检测，但我们还是向他们强调，我们的侧重点会有意放在政府不检查的方面，这样可能更能够体现我们检测的价值。

如果做房屋检测的目的只是想知道房子能买还是不能卖，那检测永远是不值的。检测和我们熟悉的身体检查很相似，我们不但要知道我们是否有病，还要知道有什么薄弱的地方，需要注意什么，什么指标好，什么指标高。

有时候我们可能比客人还在意是否某个检测是值得的。有时候遇到的房子实在是太好了，没有什么可以说的，那也要谈谈其他相关事宜，诸如房屋保养维护，花园打理，保洁窍门，建筑材料特性，区域地点，房屋结构设计，内装饰，色彩搭配，空间布局等等。大部分客人还是觉得钱花的不冤枉。

希望华人开发商能够逐渐提高信誉度，知名度，当可以和Fletcher相媲美时，我们可以反过来提醒买家：为什么要做检测呢？

有关湿度检测报告re: moisture inspection report

近期经常有客人询问是否可以做moisture report，或者检测报告中要包含有每个房间的墙壁湿度百分比。因为报告要交给银行，银行的贷款条件中有规定，必须要提供房屋湿度结果，简单说，银行需要知道是否有任何部位的湿度在18%以上。

由于这种趋势有所增加，这里需要对一下几点郑重提醒：

1.  购房检测是针对买家所做的非侵犯性视觉检测报告-pre-purchase non-invasive visual inspection。
2. 目前世界上只有侵犯性检测-invasive testing才有可能得出墙体内木结构的湿度。
3. 购房检测无法做侵犯性检测，原因很简单，房主不可能允许买家对自己的房子进行钻孔破坏。
4. 所以购房检测无法对木结构得出具体的百分比读数。

目前世界上现有的非侵犯性潮湿检测用工具有如下几种：

Capacitance di-electric meters

Capacitance microwave meters

任何人都可以搜索到以上工具的相关信息。厂家可能不同，但工作原理是一样的，都只能提供相对数值，而非绝对百分比。由于相对数值受众多客观条件限制，根本无法转换成绝对百分比。

侵犯性潮湿检测工具有很多种，能够移动使用的只有：

Resistance meters

目前被很多检测人员广泛采用的是类似以下一种resistance meter：

通过两个探针可以得到百分比湿度，但是探针能够插入的深度一般不超过5毫米，所以测到的并不是木结构的湿度。

目前虽然少见，但还有某些购房检测的检测人员出具所谓湿度报告。我无法解释为什么，但可以分析一下这种报告的实际意义是什么，以下是某个公司出具的湿度报告的一部分：

注意最底行:  Master bedroom（主卧） moisture reading 7.5-13.6%, 这到底意味着什么呢?

主卧包括 ceiling, internal walls, exterior walls, floor covering, floor structure, wall lining, architrave, skirting, scotia, window liners, etc. 湿度到底指的是哪里?

如果湿度是外墙- exterior wall, 具体是哪里: top plate, bottom plate, studs, jack studs, trimming studs, lintel?

如果具体是bottom plate,读数是指skirting, plasterboard, framing timber 还是其他？

如果指的是timber（木结构），是木结构（90毫米厚）的什么位置？内侧还是外侧？

假设在我写这段说明的时候，世界上出现了一种仪器，可以通过非侵犯性检测得到具体百分比数值，那么这些数值意味着什么？木结构是否腐烂和湿度不是对等关系，尤其是当木结构腐烂到相当程度的时候会收缩，不再具有很强的吸水性和阻水性-clamping，含水量会很低，甚至低于正常的木结构-false negative reading。

所以即使理论上可以做出湿度报告，如果没有对设计和施工的观察和分析，湿度是没有任何意义的。

 References:

Improving house inspections – www.standards.co.nz

Property inspections – www.consumerbuild.org.nz

Building Condition Survey – www.hobanz.org.nz

Weathertightness: Guide to the Diagnosis of Leaky Buildings – www.dbh.govt.nz

Moisture meters – www.accurate.net.nz

Moisture Meters- The Key Facts – www.survequip.com

See my blog for my opinion regarding thermal imaging (infrared scanning).

收到书面报告后，第一件需要做的事情

收到报告后，当然要马上阅读。即使我们通常会在现场对您进行详尽的解释，报告中所体现的内容常常会是现场讲解没有涵盖的。

通常您在阅读报告过程中不会遇到很多障碍，因为报告的主体是图文并茂的。所有重要的问题都会有相应的图片做说明。

如果遇到不明白的问题，可以及时通过电话或者email和我们及时联系，无论是多么复杂的问题，只要是报告当中提及的，我们都会解释清楚。

书面语言和口语常常有截然不同，例如：

我们通常华人所说的“批灰”，在报告中会有多种不同的名字：

Solid plaster, stucco, texture coated fibre cement, EIFS, polystyrene based composite cladding等等

我们通常所说的“漏水房”，在报告中甚至不会有任何提及，原因如下：

购房检测无法最终确定一个房子是否是“漏水房”- Leaky building.

漏水房的定义需要符合3个条件：

1.       外墙或屋顶有瑕疵，并导致渗漏

2.       木结构已经形成损毁

3.       部结构的损毁是直接由于外墙或屋顶的瑕疵造成的

购房检测只能做到第一步的一部分或者整体，即证明外墙或屋顶有瑕疵，有时候可以看到是否有渗漏。至于木结构是否有损毁以及损毁原因都不是购房检测所能够证明的。

综合以上原因，购房检测报告中不可能提及某个房子是“漏水房”，否则会有失公允，甚至会摊官司。如果本人认为某个房子是“漏水房“的可能性很大，我会在现场讲解和电话讲解中清楚的说明，但不会在报告上把某个房子冠以这个名称。

甚至“漏水”，在报告中的描述也不仅仅是”leaking”，还可能是”moisture ingress”, “dampness”, “moisture penetration”, “water ingress”等等。

最关键的是购房检测的限制条件。有很多客人在现场没有足够的时间阅读，不妨在收到报告后再仔细读一下。

我不否认限制条款的部分目的是为了免责，但另一个关键的作用是：有助于你理解以下几个问题的原因：

1. 为什么购房检测报告有时候会不够全面，
2. 怎样配合检测人员更好和更全面的检测，
3. 为什么检测人员经验要比工具更重要，
4. 在什么方面购房检测容易疏忽等等。

如果经过您检测后买到的房子被证明是漏水房，您付得起责任吗？

如果您检测的目的是千万不要买到所谓“漏水房” - yes。 

每个房子都有可能漏水，但不是漏水的房子就是漏水房。只要搞清楚“房子漏水”和“漏水房”的本质区别，回避漏水房并不很困难。甚至很多人通过排除法，在不找人做检测报告的情况下成功的买到放心房,例如只买砖瓦，无阳台，无天窗，无平顶，平地，单层，大屋檐的房子，你的成功几率很高。需要我们把关的往往是针对一些含有若干高风险区域的房屋检测。 

如果您检测的目的是看看某个所谓“漏水房”是否可以买 - 对不起，这是您的自愿选择。

比如很多人检测的目的是希望了解某个批灰外墙的房子换外墙是否容易，要花多少钱，暂时不换外墙是否有问题等等，我们愿意提供相关的经验或教训。如果你在买到这个房子后反过来问我为什么不告诉你这个是漏水房，我一定反问你的动机是什么。

我想，把房屋检测作为我的主业，除了生计的需求外，我希望实现的就是尽量帮助华人避免在无知的状态下受骗，进而买到漏水房。

我同时也很清醒的认识到，不排除有人有意买到“便宜货”后反咬一口，看看是否能在我这里就可以直接拿到“索赔”。无论从相关理论研究，实践经验，法律支持，保险保证和免责手段各方面来分析，我对自己的保护就从来没有放松过。如果连这一点都不能够做到，很难想象如何为众多漏水房房东做代理申请理赔。明哲保身是个显而易见的道理。

您是否是注册builder？Are you a registered builder

最近有关registered builder 以及licensed builder到底有什么区别在某些律师之间产生了纠纷。实在没有看出来这种纠纷有什么必要性。不过现在根据最新的售房合同范本，检测资质好像有了更为明确的规定：suitably qualified。希望不要再往certified builder 和 master builder 身上靠了。

参看herald相关新闻
根据新西兰相关住宅检测标准NZS4306规定，从业人员须符合以下条件：

1. 检测人员需有适合的包括房屋检测在内的建筑行业相关经验
2. 为相关行业协会会员，或者持有相关学历
3. 可熟练运用房屋检测专用工具

有几点误区需要澄清：

• 国家没有硬性规定，检测人员必须是：master builder, certified builder, registered builder, qualified builder，但必须有足够相关经验
• 国家没有相关针对房屋检测的行业协会，没有所谓的从业资格认证，没有所谓的资质

本人有8年建筑行业经验，3年房屋检测经验

本人持有建筑监理文凭 - National Diploma in Construction Management

本人为房屋署注册二级监理和木匠 - DBH Licensed Building Practitioner Site 2 and Carpentry

本人通过如下国家建筑检测师学院培训课程：

1.     Property of moisture - 水的特性 

2.     Forensic techniques - 房产诉讼案件调查技巧

3.     Identification of risk elements - 鉴别房屋风险点

4.     Recording and reporting - 记录和报告

5.     Decay, fungi & mould - 腐烂，霉菌和霉斑

6.     Repair process based on site investigation - 基于现场调查的修复程序

7.     Condition/compliance reporting - 房屋状况及规则符合报告

8.     Asset management, maintenance planning  - 房产管理及维护计划报告

漏水房攻略之一---------年代特点

我们把外墙是批灰的房子先按年代分类做个概述：

1940's

主要是地中海式建筑，Mediterranean or Art Deco
形状相对简单，房顶有女儿墙parapet，部结构相对比较坚固，虽然少有药物处理，但天然耐久。这类的房子一般在房顶，窗户周围等处都有不同程度的漏水，但由于以单层为主，外形简单，维修费用一般不大。所属区域一般都在市区比较贵的区域，买房的人一般都有计划进行大规模装修，不会很介意房子是不是漏水。

1960's

很少见，是在水泥纤维板刚刚作为外墙材料使用时出现的一批房子。由于当时水泥纤维板的价格优势并不明显，所以没有大量采用。形状和其他1960's的房子没有实质差别，单层，简单，易修理，风险区域少，木头有药物处理。这类的房子一般都是小户型，unit等。价格稍有影响，但对于一个有50年历史的房子，似乎也不用过多计较。

1980's

典型的漏水房开始出现。批灰的运用没有什么具体的技术支持。由于当时大部分设计师和builder对这种材料还不甚了解，所以没有被大规模采用。主要集中在东区海边和市区个别地段。有很多形状极其复杂的房子，设计和建造耗时耗力。基本都有很明显的漏水问题，而且都经过了不同程度的维修。虽然木结构都有一定的药物处理，但由于漏水问题严重，部结构损毁一般比较明显。由于设计复杂，维修费用一般很高，甚至有些不值得整体换外墙。

1990's - early 2000's

漏水房最集中的年代，也是最不可饶恕的漏水房年代。
国际上对批灰材料的问题已经有广泛的报道，但纽西兰还是进一步放宽政策，允许非药物处理的木结构大量运用到建筑中，再加上CAD电脑建筑设计的广泛采用，建筑技工短缺，建筑法律不健全，国家建筑管理的松懈等其它因素，最后导致漏水房的泛滥。
这期间，也有严格按照产品要求和建筑规范造出的批灰外墙房子，至今表现良好，但由于木结构没有药物处理以及市场不认可，这些房子在不久的将来外墙材料到达高维护的阶段后，应该还是逃脱不了整体换外墙的命运。

post 2005

除了个别的按照2004年以前的建筑法规申请的房子继续在添堵，大部分的批灰房子都增加了外墙通风系统，而且国家开始强制对木结构进行药物处理。
2006年之前的带外墙通风系统的房子也有个别被认定为漏水房，主要归结为施工恶劣和对通风系统的胡乱运用。2008年以后的批灰外墙房子无论从设计还是施工上都有质的飞跃，目前查到有严重问题的房子凤毛麟角。2009年以后几乎没有人再用批灰外墙材料了，除非是在钢筋混凝土结构或砖外墙上做批灰。

详述新西兰房屋检测标准NZS4306 --------part 1

以下是新西兰房屋检测标准中文大意的第一部分，由于能力有限中文大意很可能与原文有很大出入，因此仅供英文能力有限人士参考。本文不是这一标准的正规中文翻译版本，如需参看正版英文版本，请登录http://www.standards.co.nz来购买。

带颜色的部分是本人认为需要解释的部分。

NZS 4306:2005

住宅房屋检测

1.       范围和概述

1.1.    范围

1.1.1. 本标准对住宅房屋目测检测的基本要求以及检测报告的制定做出相应规定。

1.1.2. 售房或购房（目测和非侵犯）检测应该包含以下内容：

a)      严重问题；

b)      特殊特点；

c)       年久老化；

d)      主要维护需求。

1.1.3. 本标准还包括：

a)      检测资质要求；

b)      报告大纲，不同报告包括的具体内容；

c)       各相关标准以及其它有关文件；

d)      寻求特殊检测及报告的建议。

1.2.    适用

本标准适用于并且不局限于以下各种住宅房屋：

a)      独立房屋；

b)      半连体房屋；

c)       连体房屋；

d)      低层公寓Unit以及半幅地房屋；

e)      联排房屋以及成片小区房屋；

f)       高层公寓Apartment.

1.3.    例外

除非如4.3项所定，本标准不包含如下项目：

a)      地契Title；

b)      房屋设施合格证以及政府年检包括设施；

c)       市政规划以及资源许可事宜；

d)      建筑许可事宜；

e)      长期维护规划；

f)       出租房产出租前检查；

g)      遗产保护责任；

h)      是否符合Body Corp规定，半幅地约束条文以及共享地契合约。

1.4.    协议

检测员和客户应以书面形式认可检测范围。检测员应在检测前向客户提供协议限制条款 - Terms & Conditions。

请参看有关限制条款的说明

协议应包括如下内容：

a)      客户姓名；

b)      检测员姓名；

c)       报告完成日期；

d)      报告范围；

e)      任何特殊检测项目；

f)       费用；

g)      限制条款；

h)      职业保险种类。

1.5.    定义（部分）

检测员 Inspector –有资质并有经验的从事房屋检测的个人，伙伴或公司 - A person, partnership or company qualified and experienced to undertake property inspections.

• 到底检测人员应该具备什么资格？
• So, anyway, who can do the inspection?

小问题或小毛病 – 考虑到具体房屋的年代，种类或状况，不需要大规模维修或紧急处理或修复，并且是在正常维护中可以解决的一类问题。

注释 – 小毛病对于大部分的房屋来说很常见，可能包括小瑕疵，生锈，裂缝，风化，正常老化，表面不平，材料以及表面做工的损坏。

大部分此类问题一般都可以在买房头几年的重新粉刷或装修中解决。

房屋检测 – 针对某房产根据2.3款所实施的非侵犯性视觉检测。

适当的通路 – 有安全的，无障碍的通路通往所指区域，并符合表1的规定；或者在没有适合通路情况下，所指区域在检测员的课室范围内。

表1 – 适当通路

区域	出入人孔（MM）	爬行区域（MM）	高度
棚顶空间	450 x 400	600 x 600	可通过3.6米梯子到达*
地基空间	500 x 400	高度 木地板：400** 水泥地板：500
屋顶			可以通过3.6m梯子看到*
*或者符合安全委员会规定的其它方式 **从横梁底沿算起。

严重问题或隐患 – 需要大修或紧急处理和修缮的问题。

调查 – 独立的具体检查和报告，可能会用到侵犯性或特殊专业测试工具，可能需要相关行业专家的专业知识。

1.6.    简称

…

1.7.    解释

有关房屋检测限制条款 - Terms & Conditions

检测之前有一件事情我们一定要做的，就是需要客人在检测限制条款上签字。有些做网上预定的，在预定提交之前也要在"同意限制条款”上打勾才能完成预定。为什么？

1. 这是新西兰房屋检测标准NZS4306中明确规定的，即“照章办事”；
2. 我们的保险公司要求我们必须针对每一个检测来完成这项手续，不然保险失效。这也是所有承保专业责任险professional indemnity insurance的保险公司无一例外要求其客户必须履行的义务；
3. 如果有人认为这是否意味着有逃脱责任的嫌疑，这种想法在某种程度上讲是对的。从持续发展的角度讲，我们必须有能力避免承担过多责任，尤其是无关的和不必要的责任。实际上平时每个人在不经意期间都会签署这样或者那样的限制条款：下载和安装软件，购买汽车和财产保险，动手术前，网上购物，银行开户等；
4. 某种程度上讲，在没有限制条款的约束下检测，就等于“包治百病”。有人会相信“神医”吗？

我希望每个客人在约我们检测前都能够看看限制条款的内容。完全忽略限制条款或者拒绝签署都是不明智的选择。为了解决众多客人在语言上的障碍问题，我们提供汉语大意供参考，目的就是要大家明明白白检测。

买公寓要注意哪些问题

1. 很多公寓都有大楼的名字，诸如 Spencer on Byron  等等，不妨先google一下，看看是否有相关的新闻和评论，至少如果是很有名的漏水房，一定可以搜出来；

2. Body Corp的相关信息(long term maintenance plan and minutes)根据法律的规定要对买家公开，请中介协助搜集所有相关信息，如果有不明白的可以在找builder检测时问问，虽然这不是检测的项目，但负责任的builder都会帮助看看，而且很可能能提出一些意见或建议；

3. 把其它事情，如贷款，LIM，估价等先搞定，然后再做builder's report，这很适用于公寓，因为根据我们的记录，公寓房查出严重问题的几率并不高，所以搞定其它事情显得更为重要；

4. 如果可能，最好选择在房间里没有人的时候做检测。原因如下：

• 公寓一般很小，但经常住很多人，再加上检测人员（我们是两个人），中介和买家，房间里经常有喘不过气的感觉，检测时很不舒服
• 很多住公寓的都是白天睡觉。我们检测时经常有正在睡觉的，很不方便，在人家躺在被窝里的时候在床边晃来晃去，那种感觉挺不舒服的
• 屋里人太多时，很多关键的角落不好检查，有时候没办法，只能忽略

5. 和其他检测一样，不要在检测过程中问问题，我们不会拒绝回答，但是会受干扰。有问题或者在检测之前问，或者之后问。对于任何我们需要解释给你的问题，我们都会把照片放到随身带的电脑里来演示给客人。我们更喜欢在我们的车里和客人单独谈论有关房子的问题，而不是面对其他人；

6. 最后，公寓和其他房产的最大区别是，我们无法检测房顶和公用区域，因为够不到，或者打不开。我们只能够看到所检测的公寓附近的外墙面，所以对公寓楼的整体分析会缺乏足够根据。有些人会对这一点不满意，但没办法，不是做不到，而是对于购房检测，受时间和费用的限制，不可能把整个楼做系统分析，如果你买的是整个楼，那是另一码事儿。

更多有关非侵犯性检测 More about non-invasive moisture testing

参考以前我写的说明：

http://houseinspection.blogspot.co.nz/2012/05/re-moisture-inspection-report.html

各种非侵犯性仪器的指数是不同的，我们常用的仪器有很多种，每一种都是相对读数，而非绝对%读数。

如果有任何可疑的读数，我们会在报告中给予说明，“可疑”读数可能是任意读数，只要是明显高于对比位置的读数

对于非侵犯性测湿的读数解读是综合的和复杂的过程，没有一个简单的界限能把高低明显区分开来

it to be noted that, 

1. there is no such a chart to indicate so called acceptable moisture level. 

2. any judgement to moisture level must be based on analysis of the building as a whole

3. most leaky buildings do not show any sign of high moisture readings based on non-invasive inspections

4. according to new version of real estate agreement, invasive moisture testing is banded from pre-purchase inspections

5. in most cases "acceptable" readings obtained to a house are either lower or not significantly higher than readings obtained from reference points (dry spots), but they can be anything from 0 to 100 or any other digit.

 

6. judge a building based on so called "acceptable moisture level" only can be dangerous and misleading

7. no one other than the inspector himself can interpret his moisture readings based on photos only without particular context 

有关对James Hardie的诉讼

周二的这条新闻好像澳洲的反应要比新西兰的反应强烈，也可能是新西兰人目光这几天集中在同性恋婚姻合法化这一焦点，无暇顾及其他东西。参考以下新闻链接：

http://www.radionz.co.nz/news/national/133036/ministry-sues-building-companies-over-leaky-schools
http://www.nbr.co.nz/article/education-ministry-launches-lawsuit-against-james-hardie-over-leaky-schools-wb-138802
http://www.afr.com/p/business/companies/james_hardie_poised_for_legal_battle_q9kiFoaNih0Op7TBXeQTCJ

即使是专业媒体也没有充分认识到这一新闻的重要性：
1. 如果教育部可以打赢这场官司，这将是一个划时代的case law。James Hardie作为Harditex 的生产商将面临建筑行业历史上的最大一笔赔付。相信它无力承担；
2. 如果这一案例能够证明是产品问题，而非设计和施工问题，这一案例将推翻之前所有几千个案子的评判结果。到今天位置，James Hardie被告无数次，但没有一次成功，不过这一次他遇到了强劲对手；
3. 如果产品问题一旦被证明，相关认证机构，如BRANZ是否会被拖下水；
4. 如果产品问题一旦被证明属实，以前的“冤假错案”如何收拾？James Hardie所面临的岂止是教育部的15个亿纽币；
5. 这一问题实际上至少10年前就很清楚，为何教育部今天才决定采取如此的举措，莫非是他们掌握了一定的有份量的证据？
6. 我个人的一贯认为是，7.5mm厚的墙板在没有通风层的情况下无法有效处理墙体中由于温度迅速变化导致的水凝结。这一问题是在施工质量完全符合厂家规定的情况下也会出现的。拭目以待看看从技术层面上讲，教育部是否能够得到有力的证据；
7. 早在2年前就已经有过案例证明在施工和设计完全符合要求的情况下，外墙出现渗漏而导致整体外墙更换，也可能那时候教育部就已经开始酝酿了。既然教育部决定打这场战争，就一定是有备而来，因为业内人士都知道James Hardie是一个从没有人能够啃动的骨头。耐心等待，就像Grimshaw说的，估计结果需要n年以后。

针对检测后的房屋发生漏水如何同检测人员进行交涉的问题

背景资料参考一下天维网的帖子：

吐槽某个基督城的洋人房屋检测公司

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2539059&fromuid=200094

有四个问题需要分析：

1. 购房检测报告(pre-purchase inspection report)都包括什么

购房检测报告是属于状况报告(condition report)的一个种类。很明显，需要对房屋的各个部位的状况进行描述。具体到房顶，种类，大致年龄，目前整体状况，具体部位状况，常见隐患，历史问题，注意事项应该都有所说明。这些解释和说明通常有如下作用：便于买家对房屋的整体了解，以便于日后维护和监测，明确表明检测人员对于房屋的理解，作为买卖双方协商和讨价还价的证据等等。基于此，如果你的铁皮房顶有螺钉松动，生锈，锈蚀，油漆剥落，挡雨板老化(loose fixings, surface corrosion, corroded spots, paint flaking or peeling, flashing deterioration and etc)等等一系列问题，这些问题不应被检测人员疏忽，虽然这些问题并不意味房子在检测过程中正在漏水。

当然，如果你所要求做的是红外线检测，湿度检测或其他特殊检测就另当别论。有关红外检测的限制和说明，可以参考我写的其它东西。

2. 是否只有下雨的时候才能够看出来漏不漏

可以这样说，但漏水隐患是应该在任何天气状况下可以看出来的。对于“当时是否正在漏水”这一问题的回答当然需要有一定环境，如是否正在下雨，是否下过雨，雨量大小，风速，风向，人为掩盖等等。如果检测人员把界定是否当时漏水作为检测的目的和唯一行为(If observing current leakage is the only aim and action of the building inspector)，这个人应该早晚会有麻烦。每一个检测人员都有可能在检测过程中漏掉或没能发现正在漏的区域，只要是在“尽职尽责”的框架内都是可以理解的，但对房屋的整体评价和对状况以及隐患的分析评估应该不受外界因素的影响。这一原则尤其适用对漏水房的检测，因为漏水房的贴点是：都是在建成后的一定时间以后才开始漏，大部分的漏店无法目测到或用仪器探测到，卖家都要在绝佳的天气状况下和进行了一定的粉饰后才会拿出来卖。这些虽然会导致检测人员无法测到当时的漏水，但不应该影响他对这个房子的结论。

虽然下雨会有助于观测到漏水，其实有时候反而会对检测有负面影响，例如，检测人员可能会产生错觉，认为如果下雨都不漏，那应该就没问题。其实不然，漏水的源头不只是雨水，还有凝结水，风力驱动和虹吸(condensation, wind driven rain, capillary action and etc)等等。下雨还有可能限制检测人员的行动，如不能够爬入或者攀上某些区域。不过有经验的检测人员应是全天候的。

3. 如果检测后的房子发生漏水后第一反映应该是什么

先看看报告上是否有相关提醒和说明，如果有，这些会有助于你判断漏水的原因，源头以及修缮方式。如果没有，可以打电话给检测人员质疑。检测人员应该在回顾报告后做解释。每个检测人员的反映因该都不一样，我们的程序是：

如果在报告中有明确说明，就再解释给客人，并给出建议的修缮方案；

如果在报告中没有任何提醒和说明或者客人不相信当前问题和报告中的描述有直接关系，会建议安排时间做复查，同时提醒客人如果复查后当前的问题不是我们的疏忽造成的，这一复查是要收费的；相反，如果我们检测有疏忽，在免费复查的同时，还会提出其他解决方案，包括退检测费，协助维修，提供维修，付赔偿金，或建议通过法律途径解决。

4. 检测行业纠纷解决的相关法律途径

这个问题相对复杂，但一般都是从调解法庭开始。这是一个相对便宜的方式，几乎所有的人都可以负担得起。调解法庭还提供免费的翻译服务，所以这里也不太有语言障碍。当然我们华人喜欢大事化小，息事宁人，所以在调解法庭中华人不常见。

其他的可能投诉机构还有NZIBS, NZIBI, LBP, BOINZ等等，但要取决于检测人员所属机构。

有关Linea外墙材料的简单说明

Linea weatherboard 是水泥纤维材质的外墙版，模仿bevel back weatherboard 的形状，成分中含有一定陶瓷类的东西，目的是为了减轻单位重量。特点是易打理，适合深色油漆，对油漆的粘合性好，不腐烂，抗水性好，不易变形。由于通风，渗水，挡雨等的物理特性和普通bevel back木墙板类似，没有理由担心这种外墙本身会导致严重漏水问题，何况漏水和外墙种类并没有直接关系。换句话说，采用什么样的外墙，如果在设计和施工方面有问题，都有可能漏水。

由于板材本身以及配料辅料都相对木墙板贵些，安装时需要先钻孔（pre-drill before nailing)再加上需要不同种类的切割工具以及额外粉尘防护手段等，导致这种外墙面的安装费用相对普通木墙板会贵些。针对经济适用房和过于普通的房屋，采用linea的不多，但某些建筑公司，尤其是造中高端房子的公司经常用这种材料。

这种材料的历史只有不到20年，但水泥纤维板材的历史已经有几十年了，以此类推，它的实际寿命应该不会少于50年，也就是说会远远超过法定的15年最低寿命，当然影响寿命的主要因素中还有维护，这里就不再多说了。就板材的物理表现，我没有发现有很多问题案例。我检测的用这类材料的房子中只有一例有严重施工质量问题（注意是施工质量而不是材料本身问题）。由于普通的小规模建筑公司不太用linea，采用它的公司又大多是有一定信誉的公司，所以根据我们检测的结果还是表现不错的。我本人比较偏好这种材料，我在04年以后就没有再用过普通的木墙板（pine weatherboard）。

当然有些人说这种材料将来会有问题，甚至有些kiwi builder也说过类似的话，但目前并没有任何理论和实际的根据。材料研究机构实际上对目前采用的所有外墙材料都有全面的测试和研究。我还没有看到任何一个针对linea的很负面的研究报告。一般如果问题出现是先从个案开始，而后引起专业人士的注意，再加以调查研究，最后才会到媒体曝光，然后是尽人皆知，再被小题大作，或过分解读。如果和漏水房问题相比较，漏水房问题是在90年代初就有了很全面系统的业内调查报告，但大众是在10年以后才逐渐明白，相关法律的出台就更滞后了。就此分析，即使我的分析不具有权威性，那我至少没有看到任何一个权威性的警告分析。我所看过的所有房屋署的评判报告（determination）以及漏水房调解法庭(WHT)案列中没有发现一例是针对linea的诉讼。至于传言（rumor ），我不感兴趣。

相关材料的链接请参考：

http://www.jameshardie.co.nz/product/Linea-Weatherboard?i=4

对海外买家的几点提醒

海外买家是有限的几种容易买到漏水房或其它问题房的人群之一。归结起来有以下几点原因：

1. 对新西兰的房产状况不甚了解，按照对国内房产的审核方式来筛选这里的房产；
2. 买房前缺乏独立的第三方的把关。在合同无条件之前不听取律师的建议，合同变成无条件后才交送到律师手里，已经没有回旋余地；
3. 由于大部分海外买家是现金买家，也就自然得不到银行对房产的审核。有很多新西兰本地的人也会不经意买漏水房或问题房，但经常是迫于银行要求做房屋检测，才发现房产有严重问题，也算是幸运。

就此而论，房屋检测对海外买家来说显得尤其重要。但目前对海外买家安排房屋检测还是有一定的风险：

1. 没有有效的付款追讨机制。如果买家做完检测后不付款，检测人员基本没有有效办法来追帐；
2. 大部分海外买家也不愿意在没有看到检测结果之前和在没有确定检测服务是否满意之前做预付；
3. 一部分海外买家会自然产生侥幸心理，觉得距离感很安全，没有付款的紧迫感；
4. 国内的三角债，托帐等心态很普遍，很自然的被应用到这一服务当中；

这些年来我们的客户信誉度还是蛮高的，有两次拖延付款的都是海外买家，由于海外买家所占比重本来就不高，这让我们对这一人群的信誉感到担忧。一旦我们对海外买家的信誉彻底失去信心而拒绝在没有收到检测费的情况下提供服务，这会是客户群中的一种悲哀。

希望广大海外买家能够互相提醒，保持信誉，不要由于一两个人的侥幸心理毁了这一群体的名声。

对批灰房的检测新趋势 Latest Trend in Inspecting Monolithic Houses

这个月批灰房在检测中的比重出奇的大，差不多有占检测总数的一半，这是历史上没有遇到过的情形。与以往多数买家采取完全回避的态度相比，这个月，客人对检测批灰房的需求原因主要是银行贷款需求。这令人不禁联想到，如果银行不要报告，很多这部分买家甚至不会找人检测。归纳起来对批灰房的检测趋势当前有如下几点：

1. 很多人被动检测，即律师或者银行或者保险公司要求，而非买家要求；
2. 买家对批灰房的状况大致已经认可，只要银行同意贷款就买；
3. 买家中很多是业内人士，对这类房子的理解已经到一定的深度；
4. 批灰房的整体状况良好，几乎没有任何一个批灰房有明显的漏水迹象；
5. 买家对检测人员的要求上升到新的高度，即不是简单的使用仪器测湿和罗列湿度指数，而是需要对设计，施工质量，维护历史，当前表现，将来预见，维护方法，维护费用，换外墙设计，换外墙费用以及换外墙可行性等进行系统分析；
6. 银行对批灰房的放贷不再是一刀切，而是具体情况具体分析，对检测报告的审查不再是只看指数，而是看全面分析；
7. 中介在卖房过程中只是简单提供手头信息，而不做进一步评论；
8. 询问红外线检测的比列逐渐下降，甚至已经有部分客人被告知红外线检测报告不可信；
9. 询问湿度报告客人的比列逐渐下降。大部分客人变得相对理智，要求在检测的过程中要包含对湿度的评价；
10. 售价完全不反映房屋实际情况，事实上有些很好的房子被中介或者房东当作漏水屋来卖。

当然检测人员对漏水屋的检测方法，态度，过程和报告形式就更为大相径庭，这里不多说，找时间另作讨论。

石棉 Asbestos

我们经常在检测报告里提及某种某种材料可能含有石棉，客人也经常询问某个房子的某个东西或某个部位是否含有石棉，大部分的客人基本知道石棉是种有害物质，有些客人甚至拒绝买含有石棉的房子。不过大部分人对石棉对人体的危害的理解是片面的或者是夸大的。想要仔细研究石棉的人可以参考一下几个链接：

http://www.level.org.nz/health-and-safety/airborne-and-other-pollutants/asbestos/

http://en.wikipedia.org/wiki/Asbestos

http://www.hse.gov.uk/asbestos/index.htm

一下的归纳出的几点有助于客人客观了解石棉的危害和防护措施：

• 每个人的肺部都有残留的石棉纤维，只是多少不同；
• 石棉可以长期漂浮在空气中不被肉眼擦觉，我们无法避免偶尔吸入石棉纤维；
• 容易受严重影响的人群是长期接触和吸入石棉的工厂工人，建筑工人，安装工人和垃圾清运工人。短期和偶尔吸入石棉不太可能对人体形成实质影响；
• 石棉是在玻璃纤维和玻璃棉等加强丝大规模生产前的主要保温和水泥加强产品，几乎存在于所有需要加强和保温的建筑材料中，诸如水泥板，批灰材料，特殊油漆，地板胶，天花板，瓦楞房顶，外墙，院墙，管道保温，雨水槽等。如果你买的是90年代以前的房子，几乎注定房子的某些东西中会含有石棉；
• 世界上大部分国家还在生产和使用石棉，包括中国和美国。如果新房子的建材中有很多是从中国进口的，某些东西中含有石棉的可能性不是没有；
• 保持物体表面油漆的完好是控制石棉挥发的有效手段。对老化的部位重新油漆是最简单易行的办法。不要自己在没有任何保护措施的情况下对含有石棉的物体进行切割，钻孔，击打和拆除；
• 和吸烟很相似。如果你本人不吸烟，也不和吸烟的人长期在一起被动吸烟，偶尔吸入一点儿不是什么问题。石棉是一样的，只有在一定量的基础上，才会对人体产生实质影响。